Dla zainteresowanych analiza rynku mieszkaniowego ze scenariuszami na jutro
Bańka na mieszkaniach była oczywista. O bańce świadczyła m.in. ulica – był wysyp Youtuberów inwestujących w mieszkania i szkolących jak to robić – setki osób na aulach. Każdy z ulicy był pewien, że to dobry interes i każdy się chciał zaangażować w ten biznes. Każdy był absolutnie przekonany, że nie stanieje. Wiadomo było zatem że to bańka, więc wiadomo było że pęknie, tylko nie wiadomo jak i kiedy. Czy jeszcze się nadmucha trochę i pęknie sama z siebie z ciśnienia wewnątrz czy pęknie od zewnętrznego czynnika w gospodarce. Mamy to drugie więc skutki będą dużo dotkliwsze. Sam wirus jest tylko wyzwalaczem, pęknięcie bańki i tak by nastąpiło.
Tu są scenariusze:
1. Masz blisko 100% gotówkę i chcesz kupić mieszkanie. To jest czas dla ciebie, poczekaj i kupisz taniej.
2. Masz 20% gotówkę, chcesz wziąć na 80% kredyt i kupić. Mieszkania stanieją ale Ty kredytu prawdopodobnie już nie dostaniesz albo będzie bardzo bardzo trudno (wymogibanków zostaną podwyższone)
3. Masz kredyt w PLN na dużą część np 80% z dużą ratą i jesteś w stanie go spłacać tylko pieniędzmi od najemcy (stabilna praca ani inne źródła dochodu typu stabilna firma nie wchodzą w grę) – mówiąc delikatnie: może być Ci bardzo ciężko spłacać dalej
4. Masz kredyt w PLN na dużą część ale mimo kryzysu jesteś w stanie go spłacać pieniędzmi z innych źródeł (gotówka, dobra praca, pewna firma) – tu są dwa podwarianty:
4a. Za jakiś czas przyjdzie wysoka inflacja, być może hiperinflacja i spłacisz kredyt jeszcze łatwiej (jeśli będą zbyt powoli podwyższać stopy). Ten podwariant jest na dziś bardziej prawdopodobny.
4b.Za jakiś czas przyjdzie wysoka inflacja, być może hiperinflacja i prawdopodobnie bankrutujesz (będą gwałtownie reagować i szybko podwyższać stopy). Ten podwariant na dziś jest mniej prawdopodobny
5. Nie potrafie rozpisać wariantu dla kredytobiorców w walutach obcych typu CHF, EUR. Wszystkie banki centralne prześcigają się w osłabianiu swoich walut przez dodruk i nie wiadomo w jakim tempie będą się osłabiać poszczególne waluty.
A tu chronologia obniżek cen, która może wyglądać następująco:
1. Zwiększy się ilość ogłoszeń z rynku wtórnego (na razie bez zmian cen). Będzie dużo większy wybór mieszkań w cenie bez zmian. Nie trzeba rezerwować już podczas pierwszego oglądania. Zapewne to dzieje się właśnie teraz.
2. Będzie wysyp odstąpienia rezerwacji u deweloperów – mieszkania na budowach właśnie kończących się będzie można wziąć od kogoś bez odstępnego po cenie dewelopera sprzed 2 lat czyli z początki budowy
3. Ogłoszenia z rynku wtórnego powoli zaczną pojawiać się z adnotacjądo negocjacji
4. Ogłoszenia z rynku wtórnego zaczną tanieć
Natomiast rynek pierwotny zależy od jednostkowej sytuacji każdego dewelopera, wielu miało ostatnio złote lata więc niektórzy mogą nawet odczekać nieznany okres czasu na nadejście inflacji. Trudno zgadywać rynek pierwotny.
Gdy nadejdzie wysoka inflacja a stopy zostaną utrzymane niskie, w końcu mieszkania przestaną tanieć, a potem zaczną drożeć lub znikną z rynku oferty sprzedaży (ewentualnie będize coś na wzór początku lat 90 np zakup tylko za tzw twardą walutę)
PS. Nie jestem doradcą inwestycyjnym, to moje przewidywania na temat sytuacji, a nie rekomendacja dla Ciebie
#nieruchomosci #finanse #kryzys